摘  要  2025年中央经济工作会议围绕“稳市场、优供给、促转型”，系统部署构建房地产发展新模式，标志着我国房地产政策思路正从周期性调节向长效机制建设纵深推进。加快构建房地产发展新模式是适应市场基本面深刻变革、推动经济转型升级和践行以人民为中心的发展思想的必然要求。要准确把握“着力稳定房地产市场”“控增量、去库存、优供给”组合施策以及深化住房公积金制度改革与推动“好房子”建设并举的政策内涵，从完善“人、房、地、钱”联动机制、以“好房子”标准引领住房品质提升、深化基础性制度改革等方面着力，推动房地产高质量发展。

关键词  房地产；稳市场；优供给；促转型

2025年中央经济工作会议对房地产领域的相关部署，在坚持“房住不炒”定位并将房地产表述纳入风险化解框架的基础上，呈现出承前启后、稳中求进的清晰脉络。其表述既注重政策的连续性与稳定性，又因应市场形势变化作出了关键性的调整与深化，核心聚焦于“稳市场、优供给、促转型”。这不仅是对短期市场关切的积极回应，更是一次着眼于构建房地产发展新模式、推动行业高质量发展的系统性谋划，标志着政策思路正实现从周期性调节向长效机制建设的纵深推进。准确把握这些新部署、新导向的深刻内涵是理解未来房地产市场发展趋势与政策逻辑的关键。

一、政策演进与框架构建：2025年中央经济工作会议对房地产发展的新导向

房地产领域的新部署标志着政策思路正实现从短期周期性调节向中长期制度建设的系统性转变。此次会议以“稳市场、优供给、促转型”为核心，不仅是对当前市场阶段性特征的精准回应，更是面向行业未来发展新格局的框架构建。要准确把握此次会议在总体定位、供给侧施策与关键抓手三个层面的新表述与新导向，深刻领会其背后蕴含的政策逻辑演进与长效机制建设意图，为构建房地产发展新模式提供分析基础。

（一）总体定位转向“着力稳定房地产市场”，政策目标更趋主动与坚定

“着力稳定房地产市场”是基于市场形势阶段性演变作出的精准判断与策略升级，意味着决策层判断市场已度过深度调整、快速下行的最困难阶段，政策的核心目标从“促回升”转向“固稳势”。所谓“着力”，强调的是政策的主动性、持续性和针对性，其目标是巩固当前市场出现的积极迹象，防止出现新的波动与反复，追求一种更具韧性和可持续的动态平衡。这标志着房地产政策的重心正在发生深刻转移，即从应对短期市场波动转向构筑中长期健康发展的稳定基石。

将房地产工作置于“积极稳妥化解重点领域风险”的总体框架下进行部署，这一定位清晰地表明，“稳市场”与“防风险”是一体两面、互为前提的关系。市场的非理性下跌或过热波动，本身就是重大风险源，会通过资产价格、企业债务、地方财政等多重渠道传导扩散。因此，“着力稳定房地产市场”本身即是化解风险最基础、最核心的一环。只有市场预期趋稳、交易活动回归常态、理顺价格形成机制，企业债务重组、项目交付保障、土地财政转型等深层风险化解工作才能获得坚实支撑。此次表述的调整，正是将“稳市场”明确为当前阶段防风险的“先手棋”与关键招，体现了在发展中化解风险、以稳定保障安全的系统性思维。

(二)“控增量、去库存、优供给”首成组合，供给侧结构性改革思路系统化

将“控增量、去库存、优供给”三者并列，作为协同推进房地产领域供给侧结构性改革的核心方向，这一表述构成了一个逻辑严密、环环相扣的政策组合拳，标志着治理思路从侧重需求端管理向供需双侧发力、更注重系统性重构供给体系的深刻转变。

“控增量”是前提，体现了总量控制与区域差异化管理的清晰思路。其核心在于从严控制新增住宅用地供应和新建商品住房规模，特别是针对库存压力大、去化周期长的城市，从源头上遏制可能形成的新增无效供给，为消化既有库存腾挪空间。这要求地方政府必须彻底告别过去依赖土地增量扩张的路径，土地出让必须与本地人口变化、产业需求和实际库存状况紧密挂钩，实施精细化、差异化的供应调节。

“去库存”是当务之急，此次会议重提“去库存”具有鲜明的现实针对性。当前，房地产市场的一个基本特征是整体进入存量时代，全国百城商品住宅去化周期处于高位，二手房挂牌量持续维持较大规模，这与2016年主要针对三四线城市“去库存”的背景已有不同。此次会议提出，“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，这一举措巧妙连接了市场与民生、存量与增量，能同时实现以下三重目标。一是直接帮助开发企业回笼资金，缓解债务压力，恢复行业良性循环动能。二是快速补充保障性住房供给，优化住房供给结构，提升民生福祉。三是平稳消化市场存量，有助于稳定价格预期。部分地方通过发行专项债券等方式进行的实践探索，已初步验证了这一路径的可行性，为在全国层面推广积累了经验。

“优供给”是长远方向，旨在实现供需在更高水平上的动态平衡。“优供给”不仅意味着在空间和数量上要与人口流动、城市发展相匹配，更要求在品质和结构上精准呼应需求变化。其内涵是推动住房供给从解决“有没有”转向“好不好”，重点增加适应新市民、青年人需求的租赁住房和中小套型普通商品住房，发展满足居民改善性需求的“好房子”，提升住房的绿色、智能、安全水平。这要求将供给调整与城市更新、人口市民化进程深度结合，通过需求牵引供给，以供给创造需求。

（三）深化住房公积金制度改革与有序推动“好房子”建设并举，成为稳预期、促转型的双重支点

构建房地产发展新模式推出了两项具体而关键的政策抓手，即深化住房公积金制度改革与有序推动“好房子”建设。这两项举措，既侧重于需求侧的支持与民生保障，又着眼于供给侧的升级与品质引领，共同构成了当前稳定市场预期、促进行业转型的坚实支点。

住房公积金制度正从传统的“住房金融工具”向更具普惠性的“民生支持工具”转型升级。过去，公积金主要被视作支持职工购买自有住房的金融手段。此次会议明确的改革方向，包括扩大覆盖范围至灵活就业人员等群体，拓宽使用场景至租房、装修、缴纳相关税费以及支持城市更新等领域，意味着其功能定位发生了深刻变化。这一转变旨在将公积金体系打造成一个覆盖面更广、支持链条更长的住房民生保障基础制度。其不仅能在当前市场环境下，通过提高贷款额度、优化使用便利性等方式，直接支持居民合理的住房消费，缓解购房或租房带来的阶段性现金流压力，从而助力市场稳定；而且能长远地构建起一个适配多样化居住需求、增强全体劳动者住房支付能力的政策性支持体系，体现了发展成果惠及更广大人群的民生导向。

“好房子”概念于2022年首次被提出，被正式写入《2025年国务院政府工作报告》。有序推动“好房子”建设，则再次为房地产高质量发展树立了明确的品质标杆与转型方向。“好房子”绝非简单的“大房子”或“贵房子”，而是指具备“安全、舒适、绿色、智慧”等特质的高品质居住产品。这一概念旨在纠正过往一些片面追求面积、奢华的认知偏差，强调住房产品应回归居住本质，实现功能、性能与人文关怀的有机统一。同时，“好房子”建设要求差异化与适配性，需针对刚需、改善型、保障房等不同群体的实际需求进行精准供给，并配套以优质的社区服务与公共设施。因此，“好房子”建设超越了物理空间的单一维度，其本质在于驱动房地产发展模式实现根本性转变，即从追求规模扩张转向提升品质与效益。通过树立清晰的高标准，引导企业聚焦产品竞争力，同时有效激发居民对绿色、智能、舒适居住环境的改善性需求，成为引领住房消费升级、驱动供给侧结构性改革的重要引擎。此次会议的“有序”二字，则强调了这项工作需在标准明确、经济可行的基础上稳妥推进，确保其可持续性与可负担性。

二、内在逻辑与战略价值：构建房地产发展新模式的动因分析

加快构建房地产发展新模式是应对当前房地产市场深刻调整、引领行业未来健康发展的核心战略。其必要性与战略价值，不仅源于市场基本面的变化，更根植于推动我国经济转型升级以及践行以人民为中心的发展思想的内在要求。

（一）适应房地产市场基本面深刻变革的必然要求

加快构建房地产发展新模式，首要驱动力源于我国房地产市场所面临的内外部条件已发生深刻变化。从需求侧看，城镇化进程已从快速扩张期转入质量提升期，新增城镇人口速度放缓；人口结构发生变化，特别是老龄化加深与家庭小型化趋势正深刻重塑住房需求的总量与形态。从供给侧看，房地产经过多年高速发展，城镇住房总量已总体充足，供需关系从普遍性短缺转向结构性错配，部分区域甚至出现阶段性过剩。这意味着过去二十余年支撑行业扩张的“高负债、高杠杆、高周转”模式赖以生存的基础，即持续性、爆发式的增量需求已不复存在。房地产发展传统模式不仅难以为继，其积累的金融风险、产能过剩问题更成为当前房地产市场调整的深层动因。

从制度经济学的视角看，房地产发展传统模式已形成显著的“路径依赖”效应。该模式深度嵌入以土地财政为基础的地方增长联盟、以银行信贷为核心的融资体系以及以经济增长为首要目标的激励结构之中。这种制度组合在城镇化快速推进阶段有效促进了资本形成与城市扩张，但也导致了住房的金融资产属性过度强化、供给结构扭曲以及风险向金融体系积聚。当市场基本面发生根本性逆转时，传统模式的制度成本急剧上升，其不可持续性全面暴露。因此，构建房地产发展新模式绝非权宜之计，而是一场深刻的系统性制度变迁，旨在打破原有的“路径依赖”，要求发展逻辑从追求规模和速度转向聚焦存量运营、功能提升与品质服务，从而实现房地产与经济社会发展同频共振。

（二）实现经济转型升级的关键环节

房地产产业链条长、关联行业多、带动效应强，其自身的平稳健康发展对于稳定宏观经济大盘具有基础性作用。在新发展阶段，房地产不应再是单纯拉动经济增长的工具，而应通过其内在转型与升级，成为培育新增长动能、优化供给体系的关键领域。

具体而言，以“优供给”为导向、以建设“好房子”为标杆的转型实践，将直接牵引房地产上下游产业向高质量方向演进。其要求建筑业从传统的粗放建造转向工业化、绿色化、智能化建造，推动绿色建材、节能技术、智慧家居等领域的创新与应用，并催生设计、咨询、物业运营等高品质专业服务需求。这一过程，其实质是以居住品质升级为导向，牵引相关产业的技术进步与产品迭代。“控增量、去库存、优供给”的组合政策，特别是“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”是打通市场与保障通道、优化全社会住房资源配置的关键举措。这不仅能有效化解当前市场库存压力，而且是对住房保障供给模式的一次重大创新，从“政府直接新建”转向“市场收购转化与新建并举”，提升了住房保障体系的效率与弹性。同时，对“好房子”和改善居住环境的合理消费需求，本身也构成了内需市场的重要组成部分，与居民消费升级趋势同向而行，实现了稳投资与促消费的有机结合。

将“高质量推进城市更新”的定位，从既往的房地产领域相关工作，明确调整纳入“坚持内需主导，建设强大国内市场”部分，正是上述逻辑的鲜明注脚。这一调整意味着，城市更新不再仅仅是局部区域的物理改造或配套工程，而是被提升至激活内需的战略高度。通过系统推进城中村、危旧房改造及老旧小区功能完善，既能优化城市空间结构、增加有效住房供给，更能直接带动装修装饰、家电更新、社区服务等大量终端消费，并为公共设施、智慧城市等投资创造空间。因此，城市更新成为了有效连接房地产转型发展与内需规模扩大、结构升级的核心纽带，其战略价值的升维充分彰显了构建房地产发展新模式在宏观经济发展全局中的关键作用。

（三）践行以人民为中心的发展思想的根本路径

加快构建房地产发展新模式是统筹发展与安全的内在要求。当前，房地产领域的风险具有复合性与关联性特征。一方面，部分房地产开发企业前期积累的高负债问题，在市场调整期容易演变为项目交付风险和债务违约风险，并与金融机构资产负债表紧密关联。另一方面，部分地方财政在过去的几十年里对土地出让收入的依赖度较高，市场深度调整直接影响其收入来源与债务偿还能力，可能衍生出地方财政风险。这两类风险相互交织、传导，构成了必须审慎应对的重大课题。从公共治理与风险化解的现代化视角看，构建房地产发展新模式实质是通过制度重构来系统性拆解风险生成机制。通过健全“人、房、地、钱”联动机制，抑制房地产源头上的无序扩张，通过收购存量、发展租赁等方式，拓展多元化的资产处置和资金回笼渠道。通过引导企业聚焦“好房子”建设，推动价值创造方式回归实体居住属性。这一系列举措旨在降低行业整体的金融杠杆依赖，阻断风险跨部门、跨市场传染的路径，为金融体系改革和地方财政转型创造稳定的环境。

房地产发展新模式以“好房子”建设为品质标杆，以“优供给”和“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”等举措优化供给结构，其根本出发点和最终落脚点始终是满足人民群众对美好生活的向往。其致力于纠正过去在一定程度上存在的“重市场轻保障、重开发轻服务、重规模轻品质”倾向，推动住房发展目标回归“居住”本质。通过提供更多“好房子”以及更加丰富、可负担的保障性住房与租赁住房，回应新市民、青年人的安居需求，提升广大家庭的居住品质与获得感，使发展成果更多更公平惠及全体人民。

三、路径选择与制度支撑：构建房地产发展新模式的实施框架

构建房地产发展新模式，需超越短期调控思维，转向一套着眼长远、系统协同的政策框架。该框架的核心在于通过机制设计、标准引领与制度重构，引导市场预期、优化资源配置并固化转型成果。

（一）聚焦存量盘活与增量优化，完善“人、房、地、钱”联动机制

构建房地产发展新模式，关键在于建立一套基于市场新常态、引导资源高效配置的长效机制。未来政策重点在于推动“人、房、地、钱”四大要素实现更高水平的动态平衡与协同联动，这要求精准细化“因城施策”方案，在需求端与存量盘活上，大力创新政策工具，积极稳妥推广利用地方政府专项债券等资金收购存量商品房，并将其有效转化为保障性租赁住房、人才公寓等。

一方面，从公共政策执行的视角看，完善该联动机制需强化“多中心治理”与“政策工具协同”。除了地方政府，还应明确鼓励国有企业、专业化住房租赁机构乃至符合条件的民营企业等多方主体参与存量盘活，形成“政府引导、市场运作、金融支持”的合作治理格局。在工具上，需将收购转化与“房票”安置、共有产权住房供给、商业贷款贴息等政策组合使用，以应对不同城市、不同存量项目的复杂性。例如，在去化周期过长的城市，可探索将存量房转化为“共有产权房”或“先租后售”房源，以更低门槛满足新市民的居住需求，实现去库存、促民生与稳市场的多重目标。

另一方面，在供给端与增量控制上，必须强化刚性约束，建立并严格执行土地供应与城市人口净流入、产业吸纳能力以及商品住房库存去化周期紧密挂钩的机制，杜绝无效和低效供给，实现“控增量”与“优供给”的源头治理。同时，要将“高质量推进城市更新”这一内需新引擎做深做实，推动其从单纯的物理空间改造，升级为与居民住房条件改善、社区公共服务功能完善、城市产业结构优化深度融合的系统工程，使其真正成为链接存量资源活化、住房品质升级和消费需求扩大的核心载体，系统性重塑“人、房、地、钱”的协同关系。政策应推动建立“更新片区统筹平衡”机制，允许在片区内跨项目、跨用地性质进行资金和资源调配。以上海等地的实践经验为基础，探索通过更新释放的存量土地增值收益，优先反哺于保障性住房、公共服务设施和基础设施的建设与运营，从而在空间上真正实现“以人定房、以房定地、以地引资”的动态平衡。

（二）以“好房子”标准引领，全方位提升住房品质与产业竞争力

将“好房子”从理念共识转化为普遍实践是推动房地产发展模式转型、塑造行业新质生产力的核心抓手。应着力构建并完善一套科学、透明、可操作且兼顾经济性的“好房子”技术标准与性能评价体系，为设计、建造、验收和认定提供清晰指引，使其成为引领行业高质量发展的“指挥棒”与市场选择的“识别码”。

一方面，遵循“性能导向”与“分级分类”原则，构建“好房子”标准体系。可参照国际先进的建筑性能评价标准，建立涵盖健康舒适、节能低碳、智慧便捷、全龄友好、耐久安全五大维度的中国本土化评价指标体系。该体系不应是单一的高标准，而应形成“基础级—舒适级—高品质级”的阶梯，对应保障性住房、普通商品住房和改善型住房等不同产品定位，确保标准的普适性与引领性并存。同时，需配套建立第三方认证、标识公示与信用管理制度，将评价结果与绿色信贷、税收优惠、预售许可等政策工具挂钩，形成强有力的市场激励与约束机制。在此基础上，积极鼓励和引导开发企业、建造企业围绕绿色低碳、健康安全、全龄友好、智能智慧等关键维度进行产品创新与技术集成，摆脱同质化竞争，转向以性能、品质和服务为核心的差异化发展轨道。

另一方面，以“好房子”为牵引，推动房地产产业链向“微笑曲线”两端延伸，构建现代化住宅产业生态。政策应支持组建以优秀开发企业或建筑企业为龙头的“创新联合体”，联合科研院所、设计机构、部品部件制造商和智慧家居企业，进行从技术研发、集成设计到智能建造的全链条协同创新。鼓励发展装配式装修、建筑光伏一体化、智能运维等新型业态，提升产品品质与生产效率，催生新的经济增长点，驱动建筑业从“劳动密集型”向“技术密集型+服务密集型”转型升级。同步推动物业服务向规范化、专业化、人性化升级，并大力完善社区在养老、托育、文化、健身等领域的公共服务体系，最终构建起覆盖房屋全生命周期、满足居民多层次需求的高品质居住服务体系，这将成为不断实现人民对美好生活的向往、驱动建筑业转型升级、带动相关产业创新和全面提升我国居住领域整体竞争力的战略路径。

（三）深化基础性制度改革，为房地产发展新模式运行提供稳固制度支撑

构建房地产发展新模式，需要一套稳定、透明、长期有效的基础性制度体系作为根本支撑。当前，要在关键制度领域深化改革，为房地产市场平稳转型与新模式有效运行提供保障。应加快推进住房公积金制度改革措施落地见效，在此基础上，前瞻性研究探索建立更系统、更具普惠性的政策性住房金融体系，重点增强对年轻群体、新市民等首次置业与租赁需求的精准支持能力，补齐住房金融公共服务的短板。

其一，按照“一体两翼”的思路，构建政策性住房金融体系。“一体”是以改革后的公积金制度为核心，逐步整合现有各类住房补贴和财政支持资金，探索成立国家层面的“住房保障与城市更新政策性金融机构”或基金。关于“两翼”，一是针对购房的低息、长期、灵活的住房抵押贷款支持工具，二是针对租房的租赁住房建设与运营贷款支持工具以及租金补贴或租金贷款。该体系应明确其公共属性，通过财政贴息、风险分担等机制，引导低成本资金流向保障性住房建设、存量收购和“好房子”项目，与商业性金融形成互补。

其二，完善商品房预售资金监管制度优化、租购同权公共服务配套以及房地产税试点等长期性、基础性制度安排。秉持稳中求进的原则，依据市场整体恢复与稳定的进程，在充分论证与凝聚共识的基础上稳妥推进相关探索与完善。这些基础性制度的改革，必须注重“制度协同”与“时序艺术”。例如，预售资金监管的优化需与房地产开发企业信用评级、项目品质挂钩，旨在“保交楼”的同时奖励优秀企业。租购同权的落实，需优先在教育、医疗等基本公共服务领域取得突破，并明确其渐进式推进的路线图。房地产税试点则需在房价预期基本稳定、地方财政转型取得一定进展后审慎扩大，其方案设计应突出居住保障（如免征面积）、地方自主（如税率区间）和税收收入用于社区公共服务的导向，以减少社会阻力，发挥其调节市场、稳定税源的长期作用。

其三，必须持续优化房地产企业的融资环境，在遵循市场化、法治化的原则下，通过信贷、债券、股权等多元化渠道，将金融资源重点引导至聚焦主业、财务稳健、经营合规的优势企业，支持其参与保障性住房建设、城市更新以及“好房子”建造等项目，从而加速行业优胜劣汰，推动企业战略与房地产发展新模式的要求全面对齐。这些基础性制度的协同深化，将共同夯实房地产高质量发展的制度根基。

参考文献：

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[2]李扬.中国住房金融发展报告（2024）[M].北京:社会科学文献出版社,2024:38.

[3]孙伟.住房公积金对房地产市场的作用[J].中国产经,2025(06):59-61.

（作者系中共上海市委党校上海发展研究院副院长，博士）

【责任编辑：方晓红】